不動産コラム【第31回】投資を早く始めるメリットについて

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第31回目は「投資を早く始めるメリットについて」です。
投資は早く始めるほど良いとされております。
不動産投資においてその理由は、かなり基本的なことですが、
早く始めるほど早く収入が得られること、
融資を受ける予定でしたら、返済が早く終わる為、
キャッシュフローが多く得られる期間が増えるなどございます。

投資判断として多く使用されているのは利回りやキャッシュフローですが、
どのような投資を行えば、初期投資に要した費用が何年で回収できるのか、
また自身が何歳の時にどのくらいの現金が手元に残るのか
把握する必要があります。なぜなら、自身が何歳の時にどのくらいの余剰金があり、
その資金をもとにどのような物件を購入できるかなど把握でき、今後の投資戦略を
シミュレーションできるためです。

今回は分かりやすく、現在30歳の人が今から実質利回り8%で投資を始める場合と
1年後に実質利回り9%で投資を始める場合を比較してみようと思います。
両方とも価格1億円、借入率80%、金利2%、期間10年で借入をし、初期費用として価格の7%かかったことを想定した表が下記の図になります。


両方とも自己資金は借入率が80%の為、頭金20%の200万円と初期費用の7%の70万円
の合計270万円を自己資金で投資しております。
この270万円をキャッシュフローで回収するのに必要な年数は
両方とも4年かかっておりますが、8%の方が1年早く投資を始めたため、
33歳の時に回収を終えており、39歳の時にローンの返済が完了しております。
余剰金については、9年目に1年後に9%で投資した方が多くなりますが、
それまでは、1年早く8%の物件を購入した方が、より多くの資金を、早く他の投資に回すことができます。

この様に早く始めることにより、初期投資額が早く回収することができ、
その余剰金を持って他の物件を購入するか、他の投資を早くに開始できるようになります。
借入率を増やす事は、初期費用の圧縮以外にも自己資金の回収期間を短くし
その分他の投資に回す資金を早くできるというメリットもございます。

また投資には複利投資というものがあり、前年度の元本と利息の合計額をさらに投資に回す方法で、
利益である利息も投資に回すため、年々投資額が増えることにより利益が増えていきます。
例えば5万円を年間10%の利率で1年間運用した場合、5万5千円になり、その5万5千円を
再投資して同じ利率で運用すれば、2年後には、6万500円、3年後には、6万6550円と
期間が増えるごとに資産が増加して行きます。
計算式は、元金×(1+利率)^年数で
上記の3年後の6万6550円の場合は、
5万円×(1+10%)^3年=6万6550となります。

下図は元金5万円を10%の利率で30年間、複利投資した場合のグラフですが、年数が増えるごとに
利息が増える割合が高くなっていきますので、早く始めるメリットが高い運用方法となっております。

不動産投資は、物件を担保にお金を借りられますので、初期投資額の回収が早く、
一度不動産投資を行い、自己資金を増やせる環境を作ったのち、余剰金を複利投資していけば、
資産を増やす速度が速くなりますので、2棟目の購入を検討されていないのであれば、
この様な方法もございます。

如何でしたでしょうか?不動産投資だけでなく、他の投資をする場合でも早く始めるほど余剰金は増えていきますので、なるべく早く投資するべきかと思います。
前述したように不動産投資は他の投資に比べお金を借りて投資できる為、
初期費用の回収も短く、安定した収入を確保できるため、他の投資に回せる資金の確保が
できるようになる為、不動産投資+ほかの投資を行い、将来に備えてみては如何でしょうか?

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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