不動産コラム【第30回】不動産投資における法人化について

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
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不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第30回目は「不動産投資における法人化について」です。
法人化のメリットは様々あり、
1. 所得金額が一定以上あると、節税になる
2. 赤字繰越期間が10年になる
3.個人より融資額が増える
等があります、他にも相続税対策等ございますが、
今回はこの3点についてご紹介いたします。

個人の場合、所得税・住民税・個人事業税と言う税金が課税されます。
所得税は、下記図の右上に記載されている「課税される所得金額」に
所得税率をかけたものが所得税となります。

「課税される所得金額」とは、働いている状態で、不動産を所有している場合、
給与収入から給与所得控除を引いた「給与所得」と、
不動産収入から経費を引いた「不動産所得」を足した所得金額から、
所得から差し引かれる金額(基礎控除、社会保険料控除、扶養控除等)を差し引いた金額になります。

課税される所得金額=(給与収入―給与所得控除)+(不動産収入―経費)―所得から差し引かれる金額

また住民税は、前年度の所得のおおよそ10%ほど課税されます。

この様に給与収入と不動産収入がある場合、両方の所得が合算され、課税対象額に
ります。その為、合算した金額が大きいほど、税率が高くなり、税金が高くなるのですが、
法人化した場合、給与所得は上記の表の通り課税されますが、不動産を法人に移すことにより、
不動産所得には法人税が適用されます。

法人税にも、法人税、法人住民税、法人事業税などがあり、
法人税は国税に該当し、開始事業年度等により、税率は異なりますが、
所得が800万円以下の部分には19%、それを超える部分には23.2%
になっております。他の法人住民税や、法人事業税については、地方税に該当し、
法人の場所等によって異なりますが、法人税を含めた税率が40%を超えることは無く、
上記の図の通り、個人の時の税率が所得金額900万円を超え1800万円以下の時の
所得税及び住民税の合計税率が43%となっておりますので、
だいたい所得が900万円を超えると法人化による節税が期待されます。
これが、法人化1つ目のメリットである節税対策になります。

ただ個人の場合、後ほどにも記載致しますが、65万円の青色申告特別控除が利用できる事、
個人でも専従者給与による経費計上できますが、年齢制限など制約があり、
法人の場合、個人ほどの制約は無く、家族に給与を支払うことにより、損金に計上できるなど
一概に所得金額だけでは、どちらが節税になるかは、判断できないです。

また個人事業税は、保有している物件が事業的規模(目安5棟10戸程度)に該当すると
判断された場合にのみ課税されます。
収入から必要経費や各種控除、事業主控除という290万円を差し引いた金額をもとに
税率をかけて算出されます。
不動産賃貸業は第一種事業というものに該当し、税率は5%になり、計算式は、
・個人事業税=(収入―経費―各種控除―290万円)×5%
税率は、他の税金に比べ少ない為、さほど気にする必要は無く、
前年度の個人事業税は、経費に算入できるのと、
事業的規模に該当し青色申告を行うと、以下のような特典があります。
・青色申告による65万円の青色申告特別控除が利用可能になります。
ただし複式簿記による帳簿が必要になるのと、平成30年度の法改正により、
e-taxによる申告もしくは電子帳簿保存をしないと55万円までの控除となっております。
・青色専従者給与が利用可能になります。
給与を支払うことにより、経費に計上できますが、
青色申告者と生計を一にするものであることや、15歳以上、
その年の半年以上はその事業に従事しているなどの条件があります。
・損失を3年間繰越控除が可能になります。
例えば100万円の損失が出て翌年か翌々年に100万円の利益が出ても
その損失を使い利益を無しにして税金を減らすことできます。
また法人化した場合、法人化の2つ目のメリットに記載した通り、この繰越控除期間が10年になります。

3つめのメリットの個人の融資額よりも増えるのは、
金融機関にもよりますが、個人の場合、収入などに応じ、貸出金額の上限が
決まっておりますが、法人化した場合、上限がなくなる為、基本的に、
個人より上限が高くなります。

如何でしたでしょうか?上記の様に法人化にはさまざまなメリットがございます、
デメリットとして、会計が複雑になる為、税理士にお任せする必要が出て来ますので、
その分の費用が増えることなどございます。

上記の様に法人にした方が節税になる金額は、個人の属性などにより異なってきますが、
もし今後規模の拡大をお考えの際は、最初から法人化をしておいた方が、良いかと思われます。
なぜなら、個人で物件を保有し、法人化した方が節税になるタイミングで法人化した場合、
法人に物件を売却する形になる為、不動産取得税など税金が課税されるためです。
法人設立に関しては、様々な事情が関与しますので、税理士にご相談された上で、
設立された方が宜しいかと思います。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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