不動産コラム【第28回】役所調査について

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第28回目は「役所調査について」です。
不動産を売買する際、不動産会社はその物件の状況などについて調査するため、
市役所などに赴き調査を進めます。

まず取得できるものとしては、公図・登記簿・地積測量図などがあり、
法務局に行くか、オンライン申請で取得することができます。
基本的には不動産会社に取得を依頼すればもらえることが多いですが、
取得に時間がかかることもございますので、自身で取得するのも
一つの手かと思います。ただ、取得には手数料がかかります。

役所では、建築計画概要書・前面道路の道路種別や幅員・用途地域など調べることができます。
建築計画概要書は、役所で閲覧または交付ができます。
この概要書には、この条件で建築を行うと言う様な情報が記載されており、
その条件で物件が建築されていた場合、検査済証番号が記載されております。
この番号は、役所ごとなどで書類の書式が異なっており、記載がないことがありますので、
取得の際、検査済証が発行されているか聞く必要がございます。

ただ、この検査済証が発行された後に車庫転用など行われてしまうと
違法建築物になる可能性がございますので、注意が必要です。

幅員についても基本役所で調査する必要がありますが、
道路台帳をネットで取得できるところもあります。
また、前面道路が府道などの場合、土木事務所で管理されていることもございますので、
一概に役所で調査できるとは限りません。

道路種別や、用途地域なども役所での調査になりますが、大阪市内であれば、「マップナビ大阪」
というホームページにて確認することができるなどネットで見られることができるエリアがあります。
道路種別は、建築基準法で種別が指定されており、分かりやすくまとめますと、
42条1項(幅員:4m以上)
42条2項(幅員:4m未満)
43条ただし書き通路
などあり、
42条1項道路であれば、特に気にする必要はございませんが、
42条2項道路の場合は、建物を建てる際、4m以上の道路に2m接していなければならないと
されておりますので、再建築される際、道路を4m確保するために、セットバックしなければなりません。
43条ただし書き通路は建築審査会に認められないと建築ができない道で、
再建築不可と記載のある物件は、この道に面している可能性がございます。
この道に面していると融資を依頼しても通らない可能性があり、
また、老朽化などで建物を解体した場合、小規模住宅用地の特例の適用ができなくなり
再建築できない上に多額の固定資産税を払い続けなければならない負の遺産になってしまいますので、
気を付けなければなりません。

如何でしたでしょうか?
上記に記載しました調査は業者でなくても行うことはできます。
仲介会社が複数入る状態ですと、物件情報の取得に時間がかかり、
マイナス要素を素早く知ることができず、そのマイナス要素のせいで、
ご自身の投資判断に満たさなければ、
せっかくシミュレーションなどを作っても無駄になりますし、
公図のずれがあると融資が通りにくいなどもございますので、
スムーズに物件購入を勧める為には、
すべてを仲介業者に委ねるのではなく、
ご自身で調査することもご検討してみても
良いかと思います。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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