不動産コラム【第24回】ファイナンスについて

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第24回目は「ファイナンスについて」です。

ニュースにも取り上げられていますが、
かぼちゃの馬車やスルガ銀行など
の不祥事が起きております。

この背景には政策である金融緩和にあります。
国は、金融緩和により金利を引き下げて
物価を押し上げ、景気を良くしようとしています。

このため銀行の貸出金利も金利が引き下げられ
銀行は金利による収入の確保が難しくなっています。
そのため、長期的かつ比較的金利が高く貸し出せる
不動産融資をしたい銀行が増えました。

不動産融資をしたい銀行が増えたことと低金利時代であることが
いままで投資をしたことがない人も
不動産を購入することが、今まではできておりました。

2018年の10月~11月に金融庁による銀行へのアンケートが行われており、
融資対象者への調査に原本を確認しているという銀行は25%にとどまり
一切確認しないという銀行も7%になるなどずさんな審査になっているという
結果でした。

また、不動産会社を経由して書類を取得する銀行もあり、
コピーの場合だと収入金額を改ざんができる為、元本確認しない銀行には
不正な書類でも審査が通っていました。

この様な状態を利用し、融資対象者の収入金額の改ざんに加え
物件価格をねつ造して銀行に提出し物件価格より高い融資を受けることを
投資をしたことのない人に勧めるなど不正な投資を進める業者などが出て来ました。
このため、投資家の返済可能額を超える返済を要求される状況や、
キャッシュフローがマイナスになる方が増えました。
また実際の価格よりも高い融資を受けたことにより、
売却をしたくても残債よりも低い金額でしか売ることができない為、
売却が困難になり、破たんする人が増えました。

この様な現状を変えるために金融庁により銀行の審査基準を
見直すように求めたことにより、不動産による評価だけでは、
融資を受けにくくなりました。

健美家の調査によれば、フルローンができたという方が
2017年の10月では41.4%
2018年10月では38.9%と減りました。

フルローンができない為、自己資金が1~2割は必要になり、
自己資金がないと購入できない人が出てきた影響で、
売却先が減ることになり、売却が難しくなってきております。

そのため、少しずつですが価格が下がってきております。

また、上記の2018年の調査を踏まえ金融庁は金融機関に立ち入り検査を
行う為、より審査が厳しくなる傾向になると予測されます。

不動産投資をお考えであれば、物件を探すことも必要ですが、
現状の収支の妥当性などを踏まえたキャッシュフローを
提案できる不動産業者を探すことが必要になります。

当部署では、賃貸部署経験者がおるため、
賃貸ニーズ及び空室リスクを加味したご提案と、
グループ会社にて管理もさせて頂いておりますので、
ご購入後の管理のご相談も承っております。

また東京支社でも、売買・管理・賃貸仲介事業をさせて頂いておりますので、
関東周辺の物件についてもご相談させて頂くことが可能です。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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