不動産コラム【第21回】

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第21回目は「マンションの空き家問題について」です。
現在、修繕積立金の不足や空き室の増加などにより
基本的な修繕ができなくなってきている物件が増えてきております。

マンションが急激に増えたのは、1970年代後半からで、
築40年超えの物件は2017年末の時点で73万戸
でしたが、2037年末には、約5倍の352万戸となります。

一般的にマンションは12~15年ほどで大規模修繕が必要と言われ
1回目は外壁塗装などで十分ですが、
2回目からは給水・排水管や昇降機の更新等が必要とされ
2回目の修繕はおおよそ30年までになりその期間を超える
40年もの間修繕されないといろいろな問題が生じてきます。

この問題は、なにも地方に限ったことではなく、
東京新宿区の築40年近くの物件で全80戸のうち
20戸以上の雨漏りが生じているらしく、
原因は修繕積立金不足との事でした。

実はこの修繕積立金は国土交通省によるガイドラインで
必要な金額が発表されており、下記の表が載っております。

この新宿区のマンションの修繕積立金は76円/㎡と
上記の218円/㎡の金額とだいぶ差があります。
そのため修繕積立金が不足し満足に修繕ができない状態に陥りました。

またこの修繕積立金は、様々な積立方式などがあり、
・毎月同じ額を積み立てる均等積立方式
・築5年からは~円など、段階的に値上げする段階増額積立方式
・購入時にまとまった額を徴収する修繕積立基金
や金融機関からの借り入れを前提とした積立方式などがありますが、
段階的にあがる方式ですと、所有者の合意形成が難しく、
修繕積立金の不足が発生する可能性が増えます。

また、空き家の増加により管理組合が機能しないマンションも増えております。
空き家の増加の原因は相続によることが多く戸建と違い他者との共有である
マンションは処分が難しく放置されることが多くなります。

埼玉のとある物件では管理組合がなく外壁がはがれシートさえかけられず、
鉄骨がむき出しの状態が半年以上続いています。

空き家の問題による管理不全は侵入を容易にし、犯罪の温床になることや、
修繕積立金不足による修繕不全などを招くことになります。

この様な状況を打開するため、マンションの建替え等の円滑化に関する法律
というのがあり、マンション管理者等の申請により特定行政庁が
耐震性不足の認定をすると、5分の4以上の多数決により
再建築でき、一定の要件のもと容積率の緩和も受けられることがあります。

また大阪府では、2017年2月より管理状況の登録制度
(大阪府分譲マンション管理適正化推進制度)を作成し、
登録をすると管理状況の無料分析やアドバイザーの派遣、セミナー
等受けることができます。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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