不動産コラム【第20回】

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。
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第20回目は「不動産での相続税対策」です。

相続税を算出する際、資産の種類により評価方法が異なります。
たとえば現金ならそのままの額が評価額になりますが、
不動産の場合は、購入額ではなく決められた方法により算出されます。

まず土地については、
国税局のHPに路線価図というものがあり、

前面道路に140Dと記載されていた場合
相続税評価額は140,000円/㎡
Dは借地権割合で、
借りている側の人がその土地について
どれだけの権利を持っているかの割合で、
A~Gとあり、Aから90%、Gでは30%となっており、
Dは60%となります。

この時に自分で住む用の土地の場合は、
自用地評価額とされ
●自用地評価額=前面路線価×土地面積
面積が200㎡なら
自用地評価額=140,000円/㎡×200㎡=2800万円
となります。

建物については
固定資産税評価額が相続税評価額になりますので、
●自用家屋評価額=固定資産税評価額となります。

そして共同住宅など不特定多数の方が使用される場合、
土地については貸家建付地
建物については貸家
とされさらに評価が下がります。
なぜかというと
その不動産が自由に使おうとすると
立ち退きなど求める必要があるので
自分で使っている場合より手間がかかるためとされています。
そのため先述しました借地権割合と借家権割合(現在は全国一律30%)
と賃貸割合という独立部分の合計床面積に対して賃貸に出している合計床面積の割合により
算出され、以下のような一時的に空室となっていた場合賃貸されていたと
してもいいとされております。
(1) 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
(2) 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
(3) 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
(4) 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

まず貸家建付地については、
先ほど記述しました
自用地評価額から借地権割合と借家権割合と賃貸割合をもとに出します。
計算式としましては、
貸家建付地=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

貸家については、
固定資産税評価額(=自用家屋評価額)から借家権割合と賃貸割合をもとにだし
計算式としましては
貸家=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

仮に図の物件を1億円で購入してとすると
100,000,000円―31,568,000円=68,432,000円の相続税評価額が圧縮されることになります。

この取引価格と相続税評価額との差額は、
市内中心部など人気エリアに行くほど高くなります。
なぜなら、人気エリアならば取引価格が高くなるためと
賃貸割合も高い状態に保てるためです。

ですので、相続税対策としては人気エリアの物件を購入することが最良です。

また土地の評価には、路線価図の上に記載されているビル街街区などの種類や
土地の形状により補正率があるのと
また、小規模宅地などの特例により200㎡以内の場合は
50%減額されるなどございますので、
詳しくは、税理士などにご相談ください。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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