不動産コラム【第19回】

宅都不動産投資ご登録会員の皆様
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。
第19回目は「不動産投資におけるキャッシュフローについて」です。
キャッシュフローとはお金の流入・流出を表し手元に残る現金を表すものになります。
キャッシュフローを出すには2通りあり、

一つは税引き前キャッシュフローを出した後、税金を引く方法で、
NOIと呼ばれる収入から支出(減価償却費、返済利子、資本的支出を除く)を引いた金額から
ADSと呼ばれる銀行への返済額(返済元本と返済利子の合計)を引きます。
税引き前キャッシュフロー=NOI-ADS

税金にはさまざまありますが、
今回は所得税および復興特別所得税にのみ記載させて頂きます。

所得税は
先ほど述べたNOIから経費として参入することができる
減価償却費と返済利子を引いた金額が
課税される所得金額になり
次に図により所得税が算出されます。(国税庁のHPより転載)
課税される所得金額=NOI-減価償却費―返済利子
所得税=課税される所得金額×税率―控除額

復興特別所得税は
平成49年まで課せられる税金になっており、
先ほど算出した所得税に2.1%を乗じた金額になります。
復興特別所得税=所得税×2.1%

この所得税と復興特別所得税を税引き前キャッシュフローから控除したものがキャッシュフローとなります。

もう一つのやり方は
前述した課税される所得金額である税引き前利益から税金を引き
経費に算入できるが、実際に支出されない減価償却費を足して、
経費に算入できなく、実際に支出される返済元本を引く方法で算出することができます。

キャッシュフローは手元に残る資金を表すため
銀行への返済額を左右する融資期間が重要になります、
そのため、融資期間の目安になる残存耐用年数がある物件を
選択することが年間の返済額を減らせるため
キャッシュフローが残りやすくなります。

また、税金などに関しましては他にも住民税などあるため税理士などにご相談ください。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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