不動産コラム【第17回】

宅都不動産投資ご登録会員の皆様

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第17回目は「住宅セーフティネット制度について」です。

住宅セーフティネット制度とは
「住宅確保要配慮者」という
・低額所得者(月収15.8万円以下※)
 ※公営住宅法施行令で定められている方法により
 1年間の収入から控除などを行ったものを月額換算したもの
・被災者(発災から3年以内ただし大規模な災害の場合は別)
・高齢者
・障害者
・子供(高校生相当以下)を育成する家庭
・外国人
・児童虐待を受けたもの
・DV被害者
・拉致被害者
などや、自治体により
位置づけられる方たちの事で、
家賃保証の審査に通らないなどの理由により
住宅を探すのが難しい方に向けた支援です。

簡単に述べますと、マンションの所有者は、
住宅確保要配慮者の契約を断れなくなる代わりに、
専用のホームページ(セーフティネット住宅情報提供システム)に記載され、入居者の確保がしやすくなることや、
国や地方公共団体から支援を受けられるものとなっております。
※ただし改修の補助を受けた場合10年以上、入居者を一定の要配慮者に限定する
「専用住宅」とすることが必要となりますが、
もし入居後に借主が要配慮者ではなくなった場合は退去を促す必要はありません。
入居時から要配慮者以外の方でも入居は可能となっております。

「登録の基準」
登録の基準は次のようになっており、
●規模については
・各住戸の床面積が25㎡以上(※共用部に台所、トイレ、浴室などがあり、居住環境が
各住戸に備える場合と同等以上確保される場合は、18㎡)
・シェアハウスの場合は
 延べ床面積が15×シェアハウスの入居者数+10㎡以上
 専有部分は定員1人で床面積9㎡以上等など
●構造については
・消防法、建築基準法等に違反しないもの
・耐震性があること(新耐震基準に適合)
●家賃については
・近傍同種の住宅と均衡を失しないこと
(※自治体により基準が強化もしくは緩和されていることがございます。)
ただし国による直接補助を受けた場合、公営住宅相当の家賃水準以下にする必要があり、
少なくとも10年間その家賃を超える金額が設定できなくなります。

以上の基準などに適合しないと登録ができないことになっております。

「登録について」
登録は、セーフティネット住宅情報提供システムの「住宅登録事業者の方へ」で
登録申請ができます。
集合住宅の1戸からでも可能となっており、またシェアハウスの
1室から登録可能で、シェアハウスの1室からでも登録が可能となっており、
属性の選択(高齢者は拒まないなど)や
属性に条件を付ける(低額所得者の入居は拒まないが、
生活保護受給者は、住宅扶助等の代理納付がされる場合がされる場合に限る)
などが可能となっております。

高齢者については、
拒まないことを設定した時は、法律上、
何歳以上ということが決められていない為、
下限年齢を決める必要があります。

「経済的支援」
改修費の補助には
国による直接補助と国と自治体による補助の2つがあり
・耐震改修
・間取り変更
・シェアハウスへの改修
・バリアフリー改修
・居住のために最低限必要と認められた工事
・居住支援協議会等が必要と認める工事
・これらに係る調査設計計画の作成
がありますがこれらの補助を受けた場合
上記に記載しました通り
・10年間以上専用住宅として管理すること
・国による直接補助受けた場合には10年間公営住宅相当の家賃水準以下にすること
など一定の要件がかかってきます。

また工事費用の8割を限度として、返済期間20年以内、全額固定金利
の融資を受けることも可能となっております。

「低額所得者が入居する場合」
低額所得者が入居する場合、自治体が必要と認めたときは、
・1戸あたり最大4万円の家賃補助(限度額480万円)
・初回家賃債務保証料が最大6万円の補助
などがあり
家賃補助の期間は原則、最長10年間ですが、
自治体の判断で、限度額の480万円を超えなければ、最長20年間にすることも可能。
 初回家賃債務保証料は家賃債務保証業者などが初回保証料を下げた金額に対して最大6万円の補助が受けられます。

また、登録住宅を売買や相続で取得した場合、改修費の補助を受けていた場合
一定期間専用住宅にしなければならないですが、
それ以外でしたら登録住宅にするかは自由に決めることが可能となっております。

この制度により要配慮者の方が部屋を見つけやすくなることや、
補助による修繕で既存の建物の利用が増えることが期待されます。

宅都不動産投資では、単なる収益物件の紹介にとどまらず、
投資方法もご紹介させていただき、お客様のお役に立てればと考えております。
宅都不動産投資 スタッフ一同

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